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「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生」 浅井佐知子(著)

 

不動産投資を始めたいが、どこから手をつければいいかわからない。本書では、そんな初心者でも、独力で不動産投資に成功できることを目標としています。

おすすめ

★★★★★★★☆☆☆

 

対象読者層

不動産投資に興味がある人、不動産投資を始めたばかりの人。

超初心者ではなく、初心者向けの本と思われます。経済や金融、税金のことなどをそれなりに知っていることが必要です。

 

要約と注目ポイント

不動産投資の本は多いが、初心者の役に立つ本は少ない。しかし、本書の目的はシンプル。

ひとりで「物件を選び購入し、その保有物件を適切に運営して、売却まで見通しつつ資金管理ができる」ようになることだ。

 

不動産投資の魅力

毎月の固定収入がある。給料以外の収入があることで、生活に安心感やゆとりが生まれる。失業や老後の心配が減る。

不動産投資は、しっかり学べばミドルリスク・ミドルリターンの投資だ。

不動産投資は、基本的にはインカムゲイン狙い。売却時に利益が出たら、さらにラッキー。(キャピタルゲインを得るには、不況時に安く買うなどの努力が必要。)

 

サラリーマンなら、赤字になった場合に給与所得を節税できます。また、経費となる毎年の減価償却費も、節税に効果があります。

 

不動産にかかるコスト

不動産にかかるコストの解説。

購入するときは、仲介手数料、印紙代、不動産登録免許税、不動産登記手数料、固定資産税、不動産取得税、各種保険料。(だいたい物件価格の10%と考えておく。)

保有しているときは、固定資産税などの税金、火災保険料、管理費、修繕積立金、PMフィー。

入居者が退去したときは、リフォーム費用、テナント募集費。

 

不動産投資で成功するには

失敗を避けるには、不動産投資の勉強をして、良い物件を選び、自分の資金力を超える投資をしないこと。

最初はワンルームや1Kの区分所有マンションから小さく始めて、知識と経験を積む。はじめはローンを利用せず、貯めたお金で購入する。

入居者が入りやすい、転売しやすい物件を探し、表面利回りが12%以上なら投資を検討する。

経費削減のやり方。

家賃を維持する(家賃を上げる)、空室をつくらない工夫。

5年後に売却することを考えて、物件を購入する。実際に売却するときのやり方。

投資を検討すべき地域や、物件のタイプとは。避けるべき物件とは。

購入したい物件が見つかったら、利益計算のシミュレーションをする。

 

不動産投資が初めての人向けの、大きな失敗(損失)を避けることを重視した解説です。

 

購入までの契約の流れ

賃貸借申込書や重要事項に係る調査報告書をチェックして、入居者や物件を調べる。

不動産買付証明書について。

ローンを組むときには。

売買契約時に必要なものや、確認しておくべきこと。

残金決済と物件引き渡しについて。

 

実際に購入を検討し、売買契約を結ぶときには、本書を流れに沿って読み返すとチェックリスト代わりに使えそうです。

 

不動産投資における資金管理

資金管理はとても大切。

購入前に、しっかりと物件の収支をシミュレーションしておく。さまざまな状況を想定して、自分で長期の利益計算をすることが、成功する大家には必要。

レントロール(賃貸借条件の一覧表)をつくって、保有している物件を管理する。毎月と毎年の収支を把握する。

毎年の収支を把握して、5年後以降の売却など、長期の戦略を考えていく。

 

経費や税金、空室率などを厳しく見積もっておくと、将来も安心です。

 

書評

「不動産投資に初めて挑戦したい」という人に、本書は適しています。経済やお金についての基礎知識があれば、不動産投資をよく知らなくても、一から学ぶことができます。

投資資金の大部分をローンで賄ったり、最初からアパート一棟、マンション一棟の投資を勧める本もありますが、本書はかなり安全志向です。

スタートとして、貯金で区分所有マンションを一戸買うことを推奨しています。そして知識と経験を積み、人脈等を広げたのち、規模を拡大していく戦略です。

ローンで不動産投資をしたり、一棟のアパートやマンションを建てる利点も理解できますが、まったく初めてなら、やはり区分所有マンションが出発点かな、とも感じます。

本書では、不動産を購入する時期が重要、という指摘もあります。不動産市況が悪いとき(不動産価格が安いとき)をじっくり待て、という教えです。不動産は高い買い物ですから、確かに買い時の見極めも大切です。

現在は不動産価格もかなり上がった印象です。不動産を買いたいなら、じっくりと勉強し、物件の相場観を養いつつ、気長にチャンスを待つのがいいかなと思います。
(書評2017/11/11)

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